不動産投資ローンは、借り換えを行うことによって金利を下げ、利回りを向上できることがあります。うまくいけばメリットは大きいですが、誰でもできるものではなく、安易に行うと銀行との関係が悪くなることもあります。
不動産投資ローンの借り換えとは？
不動産投資ローンを利用している金融機関を変更することを「不動産投資ローンの借り換え」といいます。ローン借り換えの主な目的は、金利を下げることです。金利を下げることにより月次のローン返済額を減らし、キャッシュフローを増やすことが最終的な目標になります。
不動産投資ローン借り換えのメリット
①金利を下げることができる
②より実績のついた状態での金利交渉ができる
③信用力が向上することがある
不動産投資ローン借り換えのデメリット
①一度全額を返済しなくてはならない
②トータル返済額が下がるとは限らない
③必ず借り換えができるわけではない
④今の金融機関との関係性が悪化することがある
借り換えるべきかどうかの判断基準
不動産投資ローンの借り換えが有利になるかどうかは、一般に以下のような判断基準を目安とします。
借り換え前と借り換えた場合の金利差が１％以上
ローンの返済残高が５００万円以上
返済期間の残りが１０年以上
この３つの条件がそろっていれば、借り換えを検討する価値があります。
この判断基準は今まで述べたように、借り換えの際に発生する諸費用を考慮したものです。その費用発生を補えるだけの金利差がなければ、メリットを享受できないということになります。
まずは、この３つの条件がそろっているかどうかをチェックしてみましょう。
ローン借り換えで得する金額の計算方法
ローンの借り換えを検討すべき３つの条件がそろっていれば、今度は具体的な数値を計算することで、借り換えにメリットがあるかどうか判断することができます。計算式は以下です。
借換で得られる金額 ＝（現在のローン残額 ✕ 金利差 ✕ 残り借入期間）÷ 2
例えば、現在のローン残高が２，０００万円、借り換えた場合の金利差が１％、残りの返済期間が１０年あるとします。この場合【（２，０００万円 × １％ × １０年）÷ ２ = １００万円】となります。つまり、借り換えを行えば１００万円ほど負担が軽くなります。
この計算式では諸費用は考慮されていません。そのため、ローン残高の１％を諸費用として概算するという方法があります。これは、物件の状況や不動産投資家ごとに異なる条件のものですので、あくまでも目安であるということ前提としてください。その上で計算すると、先ほどの計算結果１００万円からローン残高の１％である２０万円を引き、８０万円となります。
株式会社MFS（https://investment.mogecheck.jp/）は、年収1000万円以上の不動産投資をしているサラリーマン男性を対象に、「不動産投資」に関する意識調査を実施しました。
【調査概要：「不動産投資」に関する意識調査】
■調査期間：2019年11月18日（月）～ 2019年11月21日（木）
■調査方法：インターネット調査
■調査人数：915人
■調査対象：年収1000万円以上の不動産投資をしているサラリーマン男性
■モニター提供元：ゼネラルリサーチ
- 不動産投資を始めたきっかけとその目的について
まず、「不動産投資を始めたきっかけを教えてください」と質問したところ、「手取り収入や貯金が増えたから」(44.9%)という回答が最も多く、次いで「身近な人に勧められた」(25.8%)、「インターネットの広告を見て」(12.4%)、「各種保険の代わりに」(9.6%)、「雑誌や電車の中吊り広告を見て」(2.6%)と続きます。
また、「不動産投資を始めた目的を教えてください」という質問に対しては、「老後の資産形成のため」(49.5%)という回答が最も多く、次いで「節税対策」(27.9%)、「収入の増加のため」(21.0%)と続きます。
調査の結果、自身の収入が増えたタイミングで投資に回す余裕ができたことがきっかけであることがわかります。
- ローンの借り換えを検討したきっかけは？
次に、「不動産投資におけるローンの借り換えを検討したことはありますか？」と質問したところ、半数近くの方が「はい」(49.4%)と回答し、「実施済」(3.8%)と回答した方もわずかながらいらっしゃいました。
また、上記で“はい”と回答した方へ「不動産投資におけるローンの借り換えを検討したきっかけを教えてください」という質問に対しては、「身近な人に勧められた」(53.1%)という回答が最も多く、次いで「インターネットの広告を見て」(38.7%)、「雑誌や電車の中吊り広告を見て」(5.8%)と続きます。
ローンを組む際、どうしても引っかかるのは金利ですよね。すこしでも低い金利で利益を出したいと考えている方は、身近にいる方の実体験をきっかけとして借り換えを利用したという方が多いようです。
しかし、ローンを組む際にタイミングによっては収入と返済のバランスが崩れてしまう可能性もゼロではないので注意が必要です。
- 借り換えを検討中・・・。皆さんはどのような悩みを抱えていますか？
続いて、「借り換えを検討するうえで最も悩ましいことを教えてください」と質問したところ、「手続きの複雑さ」(44.2%)という回答が最も多く、次いで「借り換え先の選定」(31.2%)、「借り換えできる基準を満たしているかどうか」(13.4%)、「借り換えをするタイミング」(6.8%)、「運営会社の信用」(3.5%)となります。
多くの悩みが挙げられましたが、実際に失敗したことはどんなことなのでしょうか。
「借り換えにおいて失敗したエピソードを教えてください」と質問したところ、
- 借り換えの手続きが凄く面倒（北海道/40代/会社員）
- かえって煩雑になってしまった（茨城県/30代/公務員）
- 金利が高いところを選んでしまった（東京都/40代/会社員）
- もっと利率が安いところがあった（東京都/50代/会社員）
- タイミングが悪く月によって金利が違う（千葉県/50代/経営者・役員）
上記のような意見が挙げられました。
金融機関の手続きに関しては複雑な場合が多く、内容をしっかりと理解した上で手続きを進めないと、かえって損をすることがあります。
そのため、借り換えを検討される方はより分かりやすく、手間がかからない金融機関を選ぶべきでしょう。
- 借り換えを行う上で失敗しないためには・・・？
借り換えについての情報収集や比較は、知識のない状態から始めてしまうと多くの時間や無駄な労力を費やしてしまう場合があります。
そこで、「借り換えを行う上で失敗しないために何をするべきですか？また、どのような借り換え先を選ぶべきですか？」と質問したところ、
しっかりとしたシミュレーション（静岡県/30代/会社員）
実績のある所を選ぶ事（神奈川県/40代/会社員）
安定している金融機関からの借り入れを前提とし、現在の借り入れ条件より将来の金利変動が少ないプランの選択（東京都/50代/会社員）
金利が安い金融機関を選ぶ（奈良県県/50代/経営者・役員）
上記のような意見が挙げられました。
まず、ローンを借り換える際、最大の目的は金利を下げることにあります。
失敗しないためには信用の置ける金融機関を選ぶことを前提とし、しっかりとしたシミュレーションなどの事前準備をしてから手続きを進めることが重要となります。
また、手続きが煩雑で内容が複雑であれば、金利が上がったり想定外のことが起きても対応ができなかったりと、重要なことを見落とすリスクがあります。
ローンの借り換えを検討中の方は、国内最低水準の金利を提示しており、手続きの煩雑さをできる限り排除した株式会社MFSの『モゲチェック』をご利用してみてはいかがでしょうか。
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