不動産投資ローンは、借り換えを行うことによって金利を下げ、利回りを向上できることがあります。うまくいけばメリットは大きいですが、誰でもできるものではなく、安易に行うと銀行との関係が悪くなることもあります。
不動産投資ローンの借り換えとは？
不動産投資ローンを利用している金融機関を変更することを「不動産投資ローンの借り換え」といいます。ローン借り換えの主な目的は、金利を下げることです。金利を下げることにより月次のローン返済額を減らし、キャッシュフローを増やすことが最終的な目標になります。
不動産投資ローン借り換えのメリット
①金利を下げることができる
②より実績のついた状態での金利交渉ができる
③信用力が向上することがある
不動産投資ローン借り換えのデメリット
①一度全額を返済しなくてはならない
②トータル返済額が下がるとは限らない
③必ず借り換えができるわけではない
④今の金融機関との関係性が悪化することがある
借り換えるべきかどうかの判断基準
不動産投資ローンの借り換えが有利になるかどうかは、一般に以下のような判断基準を目安とします。
借り換え前と借り換えた場合の金利差が１％以上
ローンの返済残高が５００万円以上
返済期間の残りが１０年以上
この３つの条件がそろっていれば、借り換えを検討する価値があります。
この判断基準は今まで述べたように、借り換えの際に発生する諸費用を考慮したものです。その費用発生を補えるだけの金利差がなければ、メリットを享受できないということになります。
まずは、この３つの条件がそろっているかどうかをチェックしてみましょう。
ローン借り換えで得する金額の計算方法
ローンの借り換えを検討すべき３つの条件がそろっていれば、今度は具体的な数値を計算することで、借り換えにメリットがあるかどうか判断することができます。計算式は以下です。
借換で得られる金額 ＝（現在のローン残額 ✕ 金利差 ✕ 残り借入期間）÷ 2
例えば、現在のローン残高が２，０００万円、借り換えた場合の金利差が１％、残りの返済期間が１０年あるとします。この場合【（２，０００万円 × １％ × １０年）÷ ２ = １００万円】となります。つまり、借り換えを行えば１００万円ほど負担が軽くなります。
この計算式では諸費用は考慮されていません。そのため、ローン残高の１％を諸費用として概算するという方法があります。これは、物件の状況や不動産投資家ごとに異なる条件のものですので、あくまでも目安であるということ前提としてください。その上で計算すると、先ほどの計算結果１００万円からローン残高の１％である２０万円を引き、８０万円となります。
小井手 美奈子 （コイデ ミナコ） （1級ファイナンシャルプランニング技能士・CFP®）
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